Налоговый вычет можно получить не только при покупке, но и при продаже имущества (либо доли в нем).

Прежде всего нужно помнить, что во многих случаях при продаже квартиры продавец должен заплатить налог на доходы. Все зависит от следующих факторов:

1. Срока, в течение которого квартира находилась в собственности продавца.

2. Продажной стоимости квартиры.

Если квартира находится в собственности продавца три года и больше, то налог с продажи квартиры платить не нужно. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) по такой сделке. Декларированию подобный доход не подлежит. Продажная стоимость квартиры в этом случае также никакого значения не имеет. Необходимая льгота установлена пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса. Этот срок отсчитывается с даты, указанной в Свидетельстве о праве собственности на квартиру.

Из этого правила есть три исключения, при которых абсолютно не важно, когда оформлено Свидетельство. Они касаются квартир полученных:

- по наследству. Право собственности возникает в день открытия наследства. Таковым считают день смерти наследодателя;

- в кооперативе. Право собственности возникает после выплаты пая и оформления акта приемки-передачи квартиры;

- до 1998 года. До этой даты государственной регистрации и оформления Свидетельства о праве собственности на квартиру не требовалось.

Если квартира находилась в собственности менее трех лет, то доход от продажи такой квартиры облагают налогом. Однако у продавца есть два способа уменьшить доход при расчете налога с продажи квартиры. Он может выбрать любой из них по своему желанию. Первый - получить имущественный налоговый вычет. Второй - уменьшить сумму дохода от покупки на сумму расходов, которые он понес по покупке проданной квартиры.

Первый способ - имущественный вычет. Продав квартиру, которая была менее 3 лет в собственности, вы имеете право получить имущественный налоговый вычет. Вычет, эта определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога. В отношении недвижимости она составляет один миллион рублей в год (ст. 220 Налогового кодекса РФ). То есть налог, начисленный по ставке 13%, нужно платить с суммы, превышающей 1 миллион рублей. Если продажная стоимость квартиры равна или меньше 1 миллиона рублей, то налог с продажи квартиры платить не надо.

Второй способ - доходы минус расходы. Продав квартиру, которая была менее 3 лет в собственности, вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с ее покупкой (ст.220 Налогового кодекса РФ). Соответственно, налог нужно заплатить с разницы между полученными доходами и оплаченными расходами. Если расходы больше чем доходы (например, квартира продана дешевле, чем куплена) налог с продажи квартиры платить не надо. Если расходы меньше доходов (квартира продана дороже, чем куплена) налог, начисленный по ставке 13%, нужно платить с оставшейся суммы.

Очевидно, что пользоваться вторым способом (доходы минус расходы) выгодней только в одном случае - расходы на покупку квартиры больше одного миллиона рублей. При этом воспользоваться правом на получение такого вычета продавец может, даже если квартира куплена с участием средств «материнского капитала». Поскольку суммы субсидий и (или) материнского капитала, направленные налогоплательщиком на приобретение недвижимого имущества, являются его расходами, то при продаже жилья, находившегося в собственности менее трех лет, сумма облагаемых налогом доходов может быть уменьшена, в том числе на средства единовременной субсидии и (или) материнского капитала.

При продаже квартиры, которая находилась в собственности менее трех лет, вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ). Нужно платить налог с дохода от продажи квартиры или нет, не важно. Декларация должна быть подана в любом случае. Иначе вам придется заплатить штраф, минимальный размер которого - 1000 руб. Подробнее о том, как должна быть подана декларация 3-НДФЛ можно узнать на сайте ФНС России: www.nalog.ru

Ирина Борисова, пресс-секретарь УФНС России по Курганской области